Czas czytania: 6 minut
Spis treści:
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem frankowym w trakcie procesu sądowego z bankiem budzi wiele wątpliwości. Właściciel zastanawia się, czy taka transakcja jest dopuszczalna i jakie formalności należy spełnić. Choć sytuacja wydaje się skomplikowana, prawo własności zasadniczo pozwala na zbycie nieruchomości nawet podczas sporu. W artykule omówiono warunki sprzedaży mieszkania z kredytem, wpływ toczącej się sprawy na transakcję oraz alternatywne rozwiązania dla frankowiczów.
Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym – czy to w ogóle możliwe?
Zgodnie z obowiązującym prawem właściciel mieszkania ma prawo je sprzedać nawet wtedy, gdy ciąży na nim kredyt hipoteczny. Nie istnieje przepis zabraniający zbycia nieruchomości z niespłaconym kredytem frankowym czy z toczącą się sprawą sądową. Mieszkanie stanowi własność kredytobiorcy, a bank jest jedynie wierzycielem zabezpieczonym hipoteką. Oznacza to, że sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem frankowym jest prawnie dopuszczalna – nawet jeśli równolegle trwa proces przeciwko bankowi.
Hipoteka zabezpiecza roszczenia banku i pozostaje na nieruchomości niezależnie od zmiany właściciela. Jeśli mieszkanie zostałoby sprzedane bez spłaty kredytu, bank i tak mógłby zaspokoić dług z tej nieruchomości, niezależnie od tego, kto stałby się nowym właścicielem. Dlatego praktycznie każda sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym wymaga jednoczesnej spłaty całego pozostałego zadłużenia (lub przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość) w momencie transakcji.
Jak toczący się proces z bankiem wpływa na możliwość zbycia nieruchomości?
Sam fakt toczącego się procesu sądowego z bankiem nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży mieszkania. Postępowanie sądowe dotyczy umowy kredytu, a nie własności nieruchomości. Właściciel nadal może rozporządzać swoim mieszkaniem – proces nie powoduje „zamrożenia” prawa własności. Należy jednak uwzględnić wpływ takiego sporu na przebieg i skutki transakcji.
Jeśli kredytobiorca nadal terminowo spłaca raty, sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością wcześniejszej spłaty całego pozostałego kredytu. Taka spłata z uzyskanej ceny nie kończy automatycznie sprawy sądowej. Sprzedający, nawet po zbyciu lokalu i spłacie długu, może nadal dochodzić w sądzie zwrotu nadpłaconych rat.
Trzeba dostosować pozew do nowej sytuacji – po spłacie kredytu w trakcie procesu zamiast żądać unieważnienia wykonanej już umowy należy skupić się na żądaniu zwrotu wszystkich zapłaconych kwot. Sprzedający powinien dopilnować, by jego roszczenia wobec banku zostały podtrzymane pomimo spłaty zadłużenia.
Sprawdź co możemy dla Ciebie zrobić
Najczęstsze ryzyka i pułapki przy sprzedaży mieszkania w trakcie sporu sądowego
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem frankowym podczas trwającego sporu sądowego niesie ze sobą szereg ryzyk prawnych i praktycznych. Do najczęstszych pułapek, na które należy uważać, należą:
• Brak promesy banku – rozpoczynanie transakcji bez pisemnej zgody banku na zwolnienie hipoteki (tzw. promesy) jest bardzo ryzykowne. Kupujący nie będzie miał gwarancji wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu, co praktycznie uniemożliwia finalizację sprzedaży.
• Niedoszacowanie kosztów spłaty kredytu – wahania kursu franka oraz ewentualne prowizje za wcześniejszą spłatę mogą sprawić, że kwota potrzebna do spłaty zadłużenia okaże się wyższa niż zakładano. Może się zdarzyć, że cena uzyskana ze sprzedaży nie pokryje całego zobowiązania wobec banku.
• Ryzyko procesowe – po sprzedaży mieszkania zakupionego z kredytu frankowego konieczne jest zabezpieczenie swoich roszczeń wobec banku. Jeżeli kredytobiorca nie dopełni pewnych formalności (np. nie złoży oświadczenia o zastrzeżeniu zwrotu przy spłacie lub nie zmodyfikuje pozwu po spłacie kredytu), może narazić się na trudności z odzyskaniem spłaconych rat lub częściowe oddalenie pozwu. Taki błąd mógłby pozbawić frankowicza możliwości odzyskania nadpłaconych pieniędzy.
Zgoda banku i kwestie prawne – o czym trzeba pamiętać przed podpisaniem umowy
Przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem frankowym sprzedający powinien dopełnić kilku kluczowych formalności z udziałem banku oraz odpowiednio przygotować dokumenty transakcyjne. Najważniejsze jest uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipoteki, czyli promesy. Taki dokument stanowi pisemne zobowiązanie banku, że po otrzymaniu określonej kwoty spłaty kredytu wyrazi on zgodę na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej. Promesa zapewnia bezpieczeństwo obu stronom – kupujący zyskuje gwarancję nabycia nieruchomości bez obciążeń, a sprzedający pewność, że bank zwolni hipotekę i tym samym nie będzie blokować transakcji.
By otrzymać promesę, należy złożyć wniosek do banku. Bank wskaże w niej kwotę wymaganą do spłaty kredytu, numer rachunku do wpłaty oraz termin ważności (np. 1–3 miesiące). Ważne, by sprzedaż doszła do skutku przed upływem terminu ważności promesy – w przeciwnym razie trzeba wystąpić o nową promesę.
Następnie należy sporządzić akt notarialny sprzedaży (po wcześniejszej umowie przedwstępnej). W akcie trzeba jasno określić, jaka część ceny zostanie przelana bezpośrednio na rachunek banku tytułem spłaty kredytu, a jaka trafi do sprzedającego.
Należy również poinformować prawnika prowadzącego sprawę frankową o planowanej sprzedaży i przekazać mu kopie dokumentów (umowy sprzedaży, promesy, potwierdzeń spłaty kredytu). Posłużą one jako dowód w postępowaniu sądowym, potwierdzający całkowitą spłatę zadłużenia wobec banku.
Dowiedz się więcej o nas
Alternatywne rozwiązania – co zamiast sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem frankowym?
Sprzedaż mieszkania w trakcie procesu frankowego nie zawsze jest jedynym ani najbardziej opłacalnym rozwiązaniem. Warto rozważyć alternatywne możliwości, które mogą pomóc kredytobiorcy frankowemu osiągnąć swoje cele (np. poprawę sytuacji finansowej lub zmianę miejsca zamieszkania) bez konieczności natychmiastowego zbywania nieruchomości:
• Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość – jeśli kredytobiorca dysponuje inną nieruchomością (np. drugim mieszkaniem, domem czy działką), może wystąpić do banku o zmianę zabezpieczenia kredytu. Bank może zgodzić się na ustanowienie hipoteki na innej nieruchomości, co pozwoli zwolnić sprzedawane mieszkanie z dotychczasowej hipoteki bez jednorazowej spłaty całego kredytu. Rozwiązanie to wymaga jednak decyzji banku oraz dopełnienia dodatkowych formalności (wycena nowej nieruchomości, koszty notarialne, wpis do księgi wieczystej itp.).
• Wynajem nieruchomości zamiast sprzedaży – alternatywą dla sprzedaży podyktowanej trudnościami finansowymi może być wynajęcie mieszkania obciążonego kredytem. Czynsz najmu uzyskiwany od lokatorów pomoże pokrywać bieżące raty kredytu frankowego, odciążając budżet domowy kredytobiorcy. Takie rozwiązanie pozwala przeczekać trudny okres (np. do prawomocnego wyroku w sprawie frankowej lub korzystnej zmiany kursu CHF) bez pozbywania się mieszkania.
• Ugoda z bankiem – bank może zaproponować przewalutowanie kredytu na złotówki i częściowe lub całkowite umorzenie zadłużenia w zamian za wycofanie pozwu. Ugoda jest na ogół mniej korzystna finansowo niż unieważnienie umowy przez sąd, ale szybkie zakończenie sporu usuwa niepewność prawną i może ułatwić sprzedaż mieszkania.
Podsumowując, sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem frankowym w trakcie sporu sądowego jest możliwa, ale wymaga rozwagi i odpowiedniego przygotowania. Należy przeanalizować wszystkie skutki prawne i finansowe takiej decyzji oraz skonsultować się z prawnikiem, aby transakcja była bezpieczna i nie utrudniła dochodzenia roszczeń przeciw bankowi.
Autor wpisu:
Mariusz Krzyżanowski
adwokat, założyciel kancelarii
Powyższa publikacja została starannie opracowana, jednakże niektóre informacje zostały przedstawione w formie skróconej. W związku z tym artykuł ma jedynie charakter poglądowy, a zawarte w nim informacje nie powinny zastępować pełnej analizy konkretnego zagadnienia. Kancelaria Adwokacka Mariusz Krzyżanowski nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne straty wynikłe z działań podjętych lub zaniechanych na podstawie tej publikacji. Jeżeli mają Państwo zainteresowanie omówieniem poruszonych kwestii, serdecznie zachęcamy do kontaktu i rozpoczęcia współpracy. W przypadku potrzeby omówienia lub analizy indywidualnej sprawy, zapraszamy do kontaktu i nawiązania współpracy.
